Ещё лет 7-8 назад этот вечный выбор, что выгоднее – ипотечный кредит или обычный, потребительский – был актуален и требовал очень серьёзного отношения. Более того, те проблемы, которые возникали в связи с ипотекой, те скандалы, которые были с ней связаны, заставляли держаться от неё подальше, даже несмотря на очевидные преимущества по сравнению с потребительским кредитом. При малейшей возможности обойтись таким способом занять деньги в банке на квартиру, её и надо было использовать.
В 2021 году всё кардинально изменилось. Когда говорим «сегодня», имеем в виду даже не последние 2-3 года, даже не год, а буквально последние 5-6 месяцев 2017 года. Это время, когда только «ленивый» не говорил об ипотеке – банки, вдруг, «раскрыли для себя секреты» такого привлечения клиентов и очень сильно снижали проценты по данному виду кредитования.
Возникает уже другая проблема – рефинансирования ранее заключенных договоров по ипотеке. Если года 2 назад клиент заключал договор под 15% годовых, то сегодня ипотека повсеместно идёт по 10% и банки «грозились к концу 2017-го этот процент уменьшить ещё больше. Вот и идут «ипотечники» в свои банки за переоформлением договоров под меньшие проценты. И, как оказалось, это далеко не так просто решаемая задача – банки под любыми предлогами (больше – неблаговидными) отказываются или сильно затягивают перезаключение договоров, хотя и понимают противозаконность своих действий.
Всем новым клиентам, пожалуйста – 10%. Но «старых» рефинансировать банки категорически не хотят, вопреки предупреждениям Центробанка страны. Говорят, что они очень быстро начинают шевелиться, если клиент им приносит проект договора уже с другим банком – под угрозой потери клиента банки и соглашаются проводить уменьшение процентов. Но это уже, как говорят, другая история.
Мы о выборе – ипотечный или потребительский кредит, что выгоднее? Подробнее читайте здесь: https://kreditolog.com/
Ипотечный кредит
Данный вид кредита относится всё к той же группе целевых – он предназначен строго для приобретения жилья.
Главное и самое важное преимущество этого кредита – за ним стоит Государство, от президента страны до Госдумы. И это совсем не преувеличение – столько, сколько говорится об ипотеке на самом высоком государственном уровне, не говорится не об одном другом виде кредитования — помощи населению. Можно сказать больше, государственная машина не только следит за ипотекой, но ещё и всячески продвигает её и охраняет.
Уже один этот факт заставляет отдавать предпочтение именно ипотеке перед потребительским кредитом.
Что же касается других преимуществ, то они следующие:
- Выбрать банк не составляет никакого труда – все считают своим долгом иметь ипотечную программу, и не одну. Есть долгосрочная ипотека с государственной поддержкой; «военная ипотека»; программы «молодая семья» и «материнский капитал» и многие другие.
- Срок ипотеки – он может доходить до 30 лет (хотя в этом кроется и некоторая проблема).
- Малый процент – всего 10% годовых, а Сбербанк – крупнейший в России коммерческий банк – собирается довести его до 7,4%, таких процентов по потребительскому кредиту не найти и днём с огнём.
- Налоговый вычет, если приобретаемое жильё стоит не более 2 миллионов рублей.
- Возможность привлечения созаёмщиков, которыми могут выступать и члены семьи, это позволяет ещё больше сократить величину выплат по процентам.
Обращаем внимание на часто не принимаемый во внимание факт. Первоначальный взнос ипотеки уменьшает и первоначальную сумму, от которой начинается отсчёт процентов. Например, если вы берёте у банка 2 млн. рублей при взносе «сразу» в 10%, то отсчёт процентов в первый же месяц начнётся с суммы в 1 миллион 800 тысяч. В потребительском кредите, где нет первоначального взноса, проценты будут отсчитываться сразу от 2 миллионов.
Но у ипотеки есть и недостатки:
- Так как срок все стремятся брать как можно больший (это плюс, конечно), то и общая величина процентов возрастает многократно – иногда переплата составляет и 100, и 200%; другими словами – в возможности обмануть себя и взять ипотеку на 30 лет кроется опасность.
- В связи с возрастом не каждый и может взять ипотеку. Например, в Сбербанке есть максимальный возрастной порог завершения всех выплат – 65 лет. Таким образом, если вам уже 40, то взять ипотеку на 30 лет у вас уже не получится – максимум, что вам «светит», это – 25 лет.
- Необходимость выплатить сразу первоначальный взнос – он может составлять 10-20%.
- Необходимость страховки приобретаемого жилья, что тоже существенно увеличивает общую стоимость. Заметим, страховку приходится проводить по условиям банка, в котором берётся кредит.
- Банки предъявляют к заёмщику повышенные требования – они следят за трудовым стажем, доходом, кредитной историей, сроком работы на текущем месте работы. Практически все банки оставляют за собой право потребовать любые другие документы.
Потребительский кредит
Потребительский кредит выдаётся для общих целей, заёмщик вправе сам решать, куда и в каком объёме потратить полученные деньги. Это и является главным преимуществом данного кредита.
Занять можно какую угодно сумму, не привязывая её к стоимости жилья (тут, правда, необходимо выбирать соответствующую программу). Остаток можно потратить на любые другие цели. Кроме того, среди преимуществ отмечаем:
- Меньшая сумма переплат в конечном итоге. Это следствие значительно меньшего срока кредита и заметно большего ежемесячного взноса.
- Оперативное рассмотрение заявки – здесь 3-4 дня уже считается слишком долго.
- Меньшее количество собираемых документов.
- Отсутствие первоначального взноса.
- Отсутствие навязанной банком страховки.
Среди недостатков потребительского кредита:
- Самое главное – существенно более высокая ставка (хотя это нужно уже проверять по каждому банку отдельно).
- Размер зависит от кредитной истории и дохода клиента – есть вероятность того, что полученных денег просто не хватит на покупку жилья.
- Небольшой срок – не больше 5 лет, повсеместно.
- Для увеличения суммы необходимы поручители. Как показывает практика, несмотря на рекламу потребительского кредит и до 5 миллионов, реально банки предоставляют в 5 раз меньшую сумму, и это максимум.
Что предлагают банки
Вот условия рассматриваемых кредитов в Сбербанке, самом крупном коммерческом в России:
Ипотека:
- Процент зависит от условий: 7,4% — если жильё новое или субсидируется застройщиком и электронная регистрация договора; 7,5% — если жильё субсидируется застройщиком; 9,4% — при электронного регистрации договора; 9,5% — стандартный процент.
- Срок кредита – до 30 лет.
- Максимальная сумма кредита не будет превышать 85% стоимости кредитуемого жилья.
- Первоначальный взнос – 15%.
Среди дополнительных условий:
- Налоговый вычет в 13% на сумму выплаченных процентов.
- Первоначальный взнос увеличивается до 50%, если дом субсидируется самим Банком или заёмщик не предоставил справки о доходах.
- Величина ставки увеличивается на 1%, если заёмщик отказывается застраховать своё здоровье и жизнь в данном банке.
- Величина ставки увеличивается ещё на 0,5%, если заёмщик получает зарплату в другом банке.
Потребительский кредит (без залога):
- Сумма – 3 млн.
- Срок – до 5 лет.
- Проценты зависят от условия – получает ли клиент зарплату в банке и от срока кредита: если получает и срок до 2 лет – 13,9-18,9%; при сроке до 5 лет – 14,9-19,9%; если не получает, то процент увеличивается на 1.
Среди дополнительных условий:
- возраст заёмщика – не старше 65 лет на момент завершения договора;
- заёмщик на последнем месте работы уже продержался не менее 6 месяцев;
- стаж работы за последние 5 лет не менее года.
Вот предложения 9-го российского банка – Альфа-Банка.
Ипотека:
- Сумма кредита – от 600 тысяч рублей;
- Срок – до 30 лет;
- Процент – 9,9%;
- Первоначальный взнос – 15%;
- Возраст клиента – 64 года на момент завершения договора.
Условия потребительского кредита здесь:
- Сумма – 1 млн (или 3 млн, если зарплата в этом же банке);
- Срок – до 5 лет;
- Проценты: 15,99% (или 11,99%, если зарплата в банке);
- Среди дополнительных условий – возможность беспроцентного досрочного погашения и бесплатная установка приложения Альфа-Мобайл.
Проверяем всё на практике
Итак, проверяем все условия на практике, учитывая следующие параметры покупки:
- Требуется на жильё в новом доме 2 миллиона руб;
- Срок кредита – 20 лет;
- Все взаимоотношения с банком – онлайн;
- Зарплата в этом же банке.
По Сбербанку получится.
Ипотека:
- Первоначальный взнос – 300 тыс;
- Проценты после первого месяца составят – 10500 руб;
- Общая сумма оплаты после первого месяца – 17600 руб;
- Через год долг банку составит – 1,622 млн рублей;
- через 2 года – 1,537 млн;
- через 3 года – 1,452 млн;
- через 5 лет – 1,282 млн;
- через 10 лет – 857 тыс рублей;
- через 15 лет – 432 тыс;
- Общая сумма переплаты за 20 лет составит – 1 миллион 263 тысячи рублей (бешеная сумма, чтобы её платить «сверху»), но, с другой стороны — по 5263 рубля ежемесячно в среднем (а это уже и не так много, вот что делает с деньгами время!).
Потребительский кредит (годовые проценты выторговали – 15%):
- После первого месяца проценты составят – 25000 руб;
- Общая сумма оплаты после первого месяца – 68333 руб;
- Через год долг банку составит – 1,633 млн рублей;
- через 2 года – 1,233 млн;
- через 3 года – 833 тыс рублей;
- через 4 года – 433 тыс;
- Сумма переплаты – 762,5 тыс руб.
Таким образом, по ипотеке придётся за квартиру заплатить ровно на полмиллиона больше, но там платить 20 лет при ежемесячном обязательном платеже в 7 тысяч, а в потребительском ежемесячный платёж – 33 тысячи рублей (плюс проценты!).
По Альфа-Банку расчёт следующий.
Ипотека:
- Первоначальный взнос – 300 тыс;
- Проценты после первого месяца составят – 14025 руб;
- Общая сумма оплаты после первого месяца – 21100 руб;
- Общая сумма переплаты за 20 лет составит – 1 миллион 690 тысяч рублей.
Потребительский кредит:
- После первого месяца проценты составят – 19983 руб;
- Общая сумма оплаты после первого месяца – 53316 руб;
- Сумма переплаты – 609,5 тыс руб.
В Альфа-Банке условия потребительского кредита выглядят заметно выгоднее, а вот ипотека, по сравнению со Сбербанком, принесёт минус в 450 тысяч рублей.
Таким образом, можно сделать следующие выводы.
Если у вас высокий уровень дохода, и вы уверенно смотрите в будущее, по крайней мере, на ближайшие 5 лет, то выбирайте для покупки жилья потребительский кредит.
Если же вы хотите освободить себя от ежемесячных обременительных трат и вас не смущает привязка к банку «на всю оставшуюся жизнь», то для вас – ипотека.
Главный же вывод один и постоянный для всех случаев обращений в банк за кредитом – посмотрите на расчёты по Альфа-банку – нужно всё очень внимательно считать. Не имея полной и подробной картины хода выплат по кредитам, не стоит с ними связываться вообще.
