Как ни странно, но получить индивидуальному предпринимателю кредит в банке на покупку коммерческой недвижимости очень даже возможная вещь. А если предприниматель ещё и пойдёт на составление более лояльного для банка договора, будет держать свои финансы в банке (или «демонстративно», специально переведёт их туда из другого банка – такие действия растопят «сердце» какого угодно банка), примет условия страховки банка, то кредит, прямо скажем, будет обеспечен.
Небольшие замечания о причинах трудностей
Почему такие «расшаркивания» перед банком? Да причина очень простая – большие проблемы в банковском сообществе, которые тянутся вот уже 4 года, но особенно остро проявились именно в 2017 году. Вот банки и проводят предельно жёсткую политику в отношении малого и среднего бизнеса.
За вторую половину лета и сентябрь-октябрь в Центробанк России — регулятор всей финансовой деятельности в стране — поступило более 3 тысяч жалоб на неправомерные действия банков, как раз на необоснованные отказы в выдаче кредитов или на отказы в переводе средств.
Вот только некоторые из примеров бед.
Как заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина, только с 2014 года были отозваны лицензии у 345 банков России, и такая практика, по мнению Набиуллиной, продолжится ещё не меньше 2 лет.
В 2017 году прогорели сразу 3 крупных банка страны:
- «Югра» — со своей «лебединой песней» в виде спонсорства «Голоса».
- «Открытие» — тут всё-таки успели построить стадион для «Спартака», а сейчас всячески саботируют проведение «оздоровительных» мероприятий временной администрации.
- «Бинбанк» — владельцы этого, вместо того, чтобы заниматься банковским бизнесом, скупали на деньги клиентов склады, стоянки, торговые центры, овощехранилища по всей Москве, вот и результат.
Что может предпринять предприниматель?
В такой обстановке банки всё больше ужесточают свою политику в отношении кредитования малого и среднего бизнеса. Просто получить кредит становится практически невозможным.
Но занять в банке на приобретение недвижимости – другое дело, если предприниматель:
- Согласится на всё время выплаты кредита оставить купленное в залоге у банка;
- Предоставит дополнительный залог в виде другого объекта недвижимости;
- Согласует с финучреждением характеристики покупаемого объекта.
Кроме того, очень важно, чтобы:
- У клиента была кристально чистая кредитная история, причём, не только в данном банке;
- Был надёжный поручитель, также с чистой кредитной историей.
А также, чтобы предприниматель мог в любой момент по требованию (именно так, это будет совсем не просьба) банка предоставить свой развёрнутый бизнес-план с указанием числовых параметров, характеризующих разворачиваемый бизнес.
Другими словами, если предприниматель будет готов перед банком раскрыть весь ход своей работы и не даст повода усомниться в сокрытии информации, то получить кредит на покупку коммерческой недвижимости вполне возможно. Теперь только нужно выбрать банк и разобраться с условиями.
Россельхозбанк
Это кредитное учреждение из 10 крупнейших в России имеет специальную программу выдачи кредитов для покупки коммерческой недвижимости. Её условия следующие:
- Максимальный срок – не более 8 лет;
- Предельная сумма — до 200 млн рублей;
- График возврата, разработанный совместно с руководством банка;
- Само приобретение будет залогом сделки;
- 12-месячная отсрочка погашения долга.
Среди дополнительных условий:
- За кредит должен поручиться акционер, владеющий решающим пакетом акций предприятия (25% плюс 1 акция), или его владелец.
- Сам заёмщик обязан оплатить самостоятельно не менее 20% необходимой на приобретение суммы.
- Годовой процент займа – плавающий, он зависит от срока и первоначальной суммы, потраченной заёмщиком.
Банк требует также, чтобы
- Предпринимательство заёмщика уже было официально оформлено, и его запись можно было продемонстрировать в Госреестре;
- Недвижимость сразу после приобретения была застрахована;
- Предприниматель имел расчётный счёт в банке ещё до заключения договора о кредите.
Сбербанк
В этом банке действует программа «Бизнес-Недвижимость». Условия следующие:
- Приобретённый объект должен перейти в залог банка;
- Есть возможность приобретения объекта у застройщиков-партнёров банка;
- Не взимается комиссия за выдачу займа и его погашение раньше срока.
В этом банке установлен строгий порядок выдачи подобных кредитов:
- Клиент обращается в любой офис учреждения;
- Назначается время собеседования и ознакомления с документами;
- Заполняется заявление и передаются документы, банка устанавливает время посещения и знакомства с бизнесом;
- Банк проводит анализ деятельности ИП и принимает решение о предоставлении кредита.
Среди условий самого кредита:
- Срок – до 10 лет;
- Годовая ставка – 11,8% (уточняется в зависимости от конкретных условий);
- Первый взнос – 25% или вместо этого – залог другого объекта;
- Сумма кредита:
- от 500 тысяч,
- но если есть залог – от 5 млн;
- в отдельных городах страны – от 200 и даже
- 600 миллионов рублей.
Обращаем особое внимание – Сбербанк принимает гарантии АО «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства». Часто эти гарантии – единственная возможность получить данный кредит для ИП.
Также необходимо иметь в виду, что любое залоговое имущество подлежит обязательному страхованию по правилам Сбербанка.
Неустойка по кредиту, если оплата не произведена в срок, составляет за каждый день просрочки 0,1% от суммы задолженности.
Среди дополнительных условий:
- Предприниматель должен иметь свою запись в госреестре.
- Его выручка за год не более 400 млн. рублей.
- На момент окончания выплаты кредита предпринимателю будет не более 70 лет.
- Есть требования и по опыту ведения дела — он составляет полгода (или год, если деятельность сезонная).
Кредит предоставляется перечислением суммы на счёт заёмщика. Выплаты по кредиту производятся ежемесячно, хотя допускается и составление индивидуального графика, который должен быть согласован с руководством банка.
Для получения подобного займа в Сбере необходимо предоставить 4 вида документов:
- Заявление-анкету;
- Документы, подтверждающие регистрацию ИП;
- Отчёт по работе, в первую очередь финансовый;
- Также отчёт, но уже по операционной деятельности.
Альтернативы нет
Почему вдруг зашёл разговор о специальном банковском кредите именно на приобретение помещения под ведения дела, нет ли других направлений кредитования такой покупки?
Нет, к сожалению, нет.
И причина тут одна – вас не спасёт, например, обычный потребительский кредит – просто мала окажется сумма. Тот же Сбербанк устанавливает максимальную сумму потребительского кредита, без обеспечения, само собой – 5 миллионов, но этого, скорее всего, будет маловато.
Если после знакомства с приведёнными примерами, вы схватитесь за голову, то, возможно, будете и правы. Но, с другой стороны, ничего не поделаешь, времена пошли такие.
